İşyeri kiralarının da konutlarda olduğu gibi artık Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE), yani enflasyon üzerinden ödenmesi, kira devir hakkı, ödeme güçlüğü ve iflas gibi hallerde sözleşmenin feshi, depozitonun vadeli hesaba yatırılması gibi ticari hayatı etkileyecek önemli düzenlemeler için geri sayım başladı. Ama hâlâ çoğu kişi durumun farkında değil. 2012’de yürürlüğe giren yeni Borçlar Kanunu’nda yer alan bu önemli maddeler, 8 yıl ertelenmişti. Süre 1 Temmuz’da sona erecek.
Vadeli hesap açılacak
Konutlarda kira artış oranı 17 Ocak 2019’dan itibaren Üretici Fiyat Endeksi (ÜFE) üzerinden değil, 12 aylık ortalama TÜFE’yi geçmeyecek şekilde belirleniyor. 1 Temmuz itibarıyla bu oran işyeri kiralamaları için de yasal hale gelecek. Temmuz ayı ile birlikte işyeri depozito bedeli, en fazla 3 aylık kira bedeli olarak verilecek. Depozito bedeli para ise kiracı ve mal sahibinin ortak açacağı ve birbirlerinden izin almadan çekemeyeceği ‘vadeli’ bir hesaba yatırılacak. Böylece paranın değer kaybetmesinin önüne geçilecek.
Erken tahliyede durum nedir?
1 Temmuz itibarıyla kiracı, sözleşmenin bitmesinden önce taşınmazı tahliye ederse mal sahibinin, burayı kiraya verene kadar geçecek ‘makul süre’ kadar daha kira bedeli alma hakkı doğacak. Mal sahibi eğer kiracısı erken çıktığında hemen yeni kiracı bulursa, kira bedeli isteyemeyecek. Tahliye sonrası (taşınmaz boş kalırsa) en fazla 3 aya kadar kira bedeli alınabilecek.
Sorumluluk 2 yıl sürüyor
Özellikle alışveriş merkezleri (AVM) gibi ticari kiralama ilişkilerinin üst düzeyde olduğu ve zor duruma düşen kiracıların kira sözleşmelerini devretmek istedikleri Türkiye’de, mal sahiplerinin bu devre onay vermek zorunda olduğu yeni düzene geçilecek. Burada yapılan, sözleşmenin komple devri yani kiracının değişmesi. Bu nedenle kira ilişkisi devredildiği için, eski kiracı konumuna gelen devreden kiracının, sözleşme sonuna kadar ve en fazla 2 yıl boyunca devredilen kira sözleşmesinden kaynaklı müteselsil sorumluluğu devam edecek.
Fesih hakkı var mı?
Kiracı kiralamış olduğu süre içerisinde ödeme güçlüğüne düşer, iflas eder veya kira ilişkisini devam ettirmeyi engelleyecek önemli bir durum çıkarsa, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilecek. Yasal fesih bildirim süresi, 6 aylık dönemler için geçerli olmak üzere 3 aydır.
Hangi sözleşmeler geçersiz?
Yapılan kira sözleşmesi kapsamında kiracıya başka bir bağlantılı sözleşme yapılmış ve bu sözleşmeler kira sözleşmesinin geçerlilik şartına bağlı tutulmuşsa, bağlantılı sözleşmeler geçersiz kabul edilecek. Örneğin kiracıya kira sözleşmesinin devam şartı olarak başka bir sözleşme ile satın alma yükümlülüğü getirilmişse satın alma yükümlülüğü içeren sözleşme geçersizdir.
Buna dikkat!
1 Temmuz itibarıyla artık kiracıya belli bir aya ait kira borcu ödenmediğinde, tüm kira borçlarının ödeneceğine dair olan muacceliyet şartı veya cezai şart bedeli ödemesi konulmuş olsa dahi geçerli kabul edilmeyecek.
Banka kasasında duracak
Depozito kıymetli evrak ise banka kasasında saklanacak. Banka, kiracı ve mal sahibinin onay vermediği hallerde icra takibi kesinleşmesi veya mahkeme kararı ile depozitonun iadesine karar verebilecek. Mal sahibi sözleşmenin bitimi tarihinden itibaren depozito bedeline yönelik dava açmamışsa, bu bedel kiracıya 3’üncü ayın sonunda teslim edilecek.
Şatlar değiştirilmeyecek
Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Avukat Ali Güvenç Kiraz’ın verdiği bilgiye; kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında kiracı aleyhine değişiklik yapılamayacak. Sözleşme serbestisi kapsamında işyerleri için sözleşmenin uzaması veya yenilenmesi hallerinde ekonomik koşulların değiştiği iddia edilerek, bedel dışında şartların değiştirilmesi talep edilemeyecek.
Anlaşmayı sonlandırma sebepleri
Konutlar için geçerli olan kirayı sona erdirme sebepleri (bir kira dönemi içerisinde iki haklı ihtar, tahliye taahhüdü, temerrüt, esaslı tadilat, tamirat, yıkım, 10 yıllık uzama süresinin sona ermesi) sınırlı bir şekilde işyerleri için de uygulanacak ve işyeri mal sahipleri sözleşmelerde, özel sona erdirme sebepleri yazamayacak.
