Kira davalarında arabulucunun zorunlu olması gayrimenkul sektörüne önemli katkılar sağlayacak. Gayrimenkul hukuku uzmanları, arabulucu şartının davalara ve sektöre yansıması hakkındaki görüşlerini paylaştı.

AA
Kira davalarında ara bulucu zorunlu tutuldu.
Bu sayede davaların çok kısa sürede çözülebileceği bekleniyor.
Arabuluculuk sistemi daha önce isteğe bağlı faaliyet gösteriyordu. Ancak dava sayılarının artması sistemi zorunlu hale getirdi.
Kiracı ile ev sahibi arasındaki ilişkiye yönelik hükümleri de içeren "İcra ve İflas Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun", TBMM Genel Kurulu'nda kabul edildi.
Yılda 126 bin dosya çözülecek
Zorunlu hale getirilen arabuluculukla 74 bini kira olmak
üzere kat mülkiyeti, komşu hakkı ve ortaklığın giderilmesinden kaynaklı
uyuşmazlıklarda yılda yaklaşık 126 bin dosya, mahkemelere gitmeden en fazla bir
ayda çözüme kavuşturulacak.Görüşmeler en fazla dört hafta sürecek
Arabuluculuk görüşmeleri en fazla dört hafta sürecek.
Anlaşma olmazsa dava açılacak
Görüşmeler sonrasında anlaşma sağlanamaması halinde dava açılabilecek.
Uyuşmazlıklar dava açılmadan çözülecek
Kanuna göre, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar,
taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin
uyuşmazlıklar, Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan kaynaklanan uyuşmazlıklar, komşu
hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya
başvurulmuş olması şartı aranacak.1 Eylül 2023'te yürürlüğe girecek
Gayrimenkul hukuku uzmanları, 1 Eylül 2023'te yürürlüğe girecek düzenlemeyi değerlendirdi.
Uzmanlar, miras hukukunun kapsam içinde olmadığını belirtiyor.

Kiracı ve mal sahibi davaları artmıştı
Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Ali Güvenç Kiraz, son
dönemde kiracı ile mal sahibi arasındaki ilişkinin ciddi şekilde bozulmasının,
artan davaların ve sulh hukuk mahkemeleri ile icra mahkemelerinin kira
sözleşmesi kaynaklı ihtilaflar nedeniyle kilitlenmiş olmasının bu davalarla
ilgili ara buluculuk sürecini gündeme getirdiğini söyledi."1 Eylül'den önceki davalarda zorunluluk yok"
Yeni düzenlemeyle kira sözleşmesi kaynaklı ihtilaflarda ara
bulucunun zorunlu hale getirildiğini vurgulayan Kiraz, yasanın 1 Eylül'den
itibaren geçerli olacağını, bu tarihten önce açılacak tüm davaları ve tahliye talepli icra takipleri için ara bulucunun zorunlu olmayacağını kaydetti.Kiraz, "1 Eylül'den itibaren bir mal sahibi veya
kiracı, dava açmak istediği takdirde ara buluculuk sürecini geçmeden doğrudan
"Arabulucu tarafları çağırıp onları ikna etmeye çalışacak"
O tarihten sonra ara bulucunun kendisine yapılan başvuru
kapsamında tarafların iddia ve savunmalarını yazılı olarak alacağını ve
sonrasında da tarafları uzlaşma görüşmesine davet edeceğini aktaran Kiraz, bu
davete icabet edilmesi halinde taraflara yargılama sürecinin uzunluğunu, tüm
tarafların aslında memnun olamayacağını, ciddi bir zaman ve enerji kaybı
oluşturacağını anlatacağını söyledi.
"Arabuluculuk mekanizması önemli bir görevi yerine getirecek"
Ali Güvenç Kiraz, tarafların ara bulucuda anlaşması halinde
uzlaşma tutanağıyla sisteme kayıt yapılacağını ve bir mahkeme hükmü gibi işlem
göreceğini belirterek, sözlerini şöyle sürdürdü:Ancak taraflar uzlaşamazlar veya ara bulucu uzlaşma görüşmesine katılmazlarsa ara bulucu, uzlaşma konusunda olumsuz raporunu düzenleyecek ve bunu da yine sisteme kaydettirecektir. Artık bu uzlaşmazlık tutanağı sonrasında dava açma hakkı oluşacaktır. Bu aşama geçilmeden kesinlikle dava açılamayacaktır. Kira tespit davaları açısından arabuluculuk mekanizması önemli bir görevi yerine getirecek. Kesin bir yüzde verilemez ama yüzde 40-50 gibi bir başarı oranı öngörülebilir. Tahliye davaları açısından ise aynı iyimserlikte olamıyoruz. Şöyle ki mal sahiplerinin daha önce görüştükleri ve ihtarname gönderdikleri kiracıları ile tahliye sürecinde uzlaşmadıklarını görüyoruz. Bu noktada tahliye davaları açısından ara buluculuk sürecinde başarı oranını daha düşük olacağını düşünüyoruz.
"Özellikle site apartman hayatını yakından ilgilendiren kat mülkiyeti kaynaklı ihtilaflarda devrede"
Kiraz, yeni düzenlemenin sadece kira sözleşmesi kaynaklı
ihtilafları değil, özellikle site apartman hayatını yakından ilgilendiren kat
mülkiyeti kaynaklı ihtilaflar içinde zorunlu arabuluculuk şartının
getirildiğini, genelde çok rahat çözümlenebilecek komşuluk hukuku sorunlarının
aslında arabulucu vasıtasıyla çözülmesinin taraflar açısından gayet yerinde
bir uygulama olacağını söyledi."Değer kayıplarını engelleyecek"
Yine çok uzun yıllar süren ortaklığın giderilmesi (izalei
şuyu) davalarında da zorunlu ara buluculuk şartı getirildiğini aktaran Kiraz,
"Hissedarların paylaşım yapmak istedikleri ancak uzlaşamadıkları vegayrimenkullerinin düşük bedellerle satılmasının yolunu açan bu davalarda
getirilen ara buluculuk şartı hem süreyi kısaltacak hem de değer kayıplarını
engelleyebilecektir." dedi.
Arabuluculuk süresi ve ara bulucunun zorunlu olduğu konular
Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü Başkanı Avukat Ali Yüksel de
ara buluculuk sürecinin anlaşmazlık konusuna göre değiştiğini belirterek,
"Arabuluculuk süreci toplamda 4 hafta sürüyor ve gerekiyorsa 1 hafta uzatılabiliyor. Bu süre ticari uyuşmazlıklarda 4 hafta ve gerekirse 2 hafta uzatılabiliyor, kira ilişkilerinde konu ticari ise 4 hafta sürüyor ve gerekirse 1 hafta uzatılabiliyor. Anlaşmazlık konusu ticari olmayan normal kiralarda ise arabuluculuk süresi 3 hafta oluyor ve gerekiyorsa 1 hafta uzatılabiliyor."
"10 yıllık sürenin dolması sebebiyle tahliye anlaşmazlıklarda arabulucuya gitmek zorunlu olacak"
Yüksel, zorunlu ara buluculuk kapsamına giren kira ihtilaflarına ilişkin şu değerlendirmelerde bulundu:
Kira tespit davaları, kira uyarlama davaları ve kiralananın tahliyesi davalarının yanı sıra ihtiyaçtan tahliye, borç ödememe sebebiyle tahliye, yeni malik ihtiyacı sebebiyle tahliye, 10 yıllık sürenin dolması sebebiyle tahliye, arsa süresinin dolması sebebiyle tahliye, arazi kirası sebebiyle tahliye, kiracının verdiği hasar ve depozitonun geri alınması konularındaki anlaşmazlıklarda ara bulucuya gitmek zorunlu olacak. Ayrıca aidat ödemeleri, işgal edilen yerlerle ilgili konular ve genel kurullarla ilgili kat mülkiyeti kanunundan kaynaklanan anlaşmazlıklarda da arabuluculuk zorunlu olacak.
Binalardaki pis koku sorununun çözümünde
Yüksel, binalarda veya arazilerde duman, pis su, koku ve
benzeri konularda komşunun rahatsız edilmesi; ağaçların komşu araziye taşması
ve araziden geçilmesi gibi konular ile taşınmaz devri veya ayni hakların arabulucuda
düzenlenebileceğini anlattı.